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2014年開年，樓市步入"分化與盤整期"，呈現"房冷地熱"趨勢，可謂是冰火兩重天。一邊是房市量價齊跌，一邊是地市熱火朝天。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-02-17/08443926560.shtml
房地產市場上出現這種怪現象，但凡對房地產調控進行觀察與研究的人就會發現，"房冷"是短暫的，而"地熱"會進一步推高房價。由於"房冷地熱"產生的原因，主要是住房需求季節性斷層與房貸收緊及調控持續，與此同時地方政府賣地熱情延續，房企重回一二線，處於補空庫階段，特別是樂觀看好後市。預計元宵節後，隨著返鄉置業人群回城與市場供應增加，樓市量價逐漸進入平穩趨勢，"房冷地熱"現象會消失。
不過與此同時，土地市場卻呈現亢奮狀態，高燒不退。北京、上海、杭州、深圳、廣州五個城市1月份土地出讓金總額已創紀錄地突破1100億元。除瞭瘋狂的出讓金總額外，這五座城市共誕生8個"地王"。房企對一線城市土地的"饑渴"引發瞭土地市場的火爆，同時房企卻頻頻海外發債，此舉意味著房企兜裡的錢其實並不十分充裕。
當前房地產市場處於階段性的淡季，市場的回暖需等到2月之後。從全年來看，一線城市樓市今年或將出現供應趨緊、成交回落等情況，春節前出現的"地王"風潮對市場的實際影響也將緩慢釋放，其間可能觸發監管調控，市場需要註意這一現象釋放的信號。土地市場的火爆對樓市的傳導或將需要較長時間，但也不排除土地高價成交對周邊在售樓盤的短時拉動作用，特別是一線城市土地市場具有風向標意義，也是監管調控的重點對象。目前土地市場的走強仍是"點狀"的，並未出現市場"面上"的整體性走勢，高地價推高樓價的邏輯並不能簡單地建立，但這一市場信號仍值得註意。無疑，節前土地市場異常火爆的行情使市場對今年房地產行業的走勢充滿瞭想象力，預計也將引發監管部門關於行業的遠期考慮與政策安排。譬如北京市土地整理儲備中心在今年1月17日公告暫停4宗土地招標/掛牌交易活動後，市場便普遍將這一動作解讀為監管部門可能將對目前土地市場進行"降溫"，未來政策層面或將迎來部分調整。特別是房地產市場在2013年處於政策調控的"潛伏期"，調控長效機制的政策可能在今年出臺或落地，而市場在面對多次"狂潮"的洗禮之後或將漸趨理性，筆者預計今年一線城市樓市仍將延續去年前熱後穩的全年走勢。
雖然"房冷地熱"現象或在2月之後消失，但城市分化仍會加速，一二線樓市火勢不減，三四線樓市冷熱不均。"房冷"與"地熱"之間正積蓄著巨大的能量，在一個合適的時間點就會釋放。
樓市降溫速度猶如天氣，瞬間進入寒流模式，告別去年火熱的行情---2014年1月一手住宅成交量跌入歷史低谷，中指院監測的43個城市中，有36個成交量環比下降；易居研究院的30個典型城市總體環比下降17%，同比減少14%，其中四個一線城市同比大降47%；中原研究部的54個城市成交量同比降15.6%，且春節期間出現集體"休眠"現象。
內容來自sina新聞
不過，城市分化仍會加速，一二線樓市火勢不減，三四線樓市冷熱不均。眼下"房冷"與"地熱"之間正積蓄著巨大的能量，在一個合適的時間點就會釋放。不妨透過開發商搶著逆市"儲食"作一個判斷：開發商正在利用土地市場主導權對可能到來的房價上漲作一個預調。換言之，就是選準市場突破口來操作房地產市場。不少開發商從三四線城市抽身，通過拋售的方法收攏資金，盡快從這些城市中撤出，向一二線城市等重要區域挺進。當開發商對於一二線城市房地產市場的信心更加趨於明朗，在資金充裕的情況之下，拿地欲望高漲導致一二線城市出現地價節節攀升的"地熱"景觀。
房市的清冷和地市的升溫，給市場一種霧裡看花的感覺。從成交量看，房價真的很難再漲；從房企拿地的熱情看，房價又有很大可能上漲，畢竟這些資本大亨們的市場敏感度是一般人無法企及的。既然從樓市看房價上漲預期不明顯，房企拿地熱情緣何高漲呢？不外乎兩種可能，要麼房企自己有房價上漲預期，要麼想通過地市升溫制造民眾對房價的上漲預期。顯然，賣方想把產品賣一個高價格，必須讓買方先認可這個價格。但是，面對部分城市如此高的房價，購房者的收入基本與高房價脫節，意味著市場需求脫離高房價。此外，銀行房貸的成本不斷上漲。對於大多數二、三線城市而言，2013年則是庫存積累的一年。上一輪調控中由於一二線城市限購政策，使得2010-2011年大量開發企業湧入非熱點二、三線城市，推動這類城市土地成交大量釋放，商品住宅新增供應不斷釋放，進而導致當前庫存持續積累的局面。一些二線城市的成交速度明顯放緩，部分三線城市出現供應過剩風險，未來1-2年時間內預計市場都將處於高庫存壓力之下，房價上漲動力也將被階段性削弱。
眾所周知，支撐這些年來樓價飆升的一個根本原因是各個地方政府對"土地財政"的高度依賴。1月各地土地市場特別是一線城市土地市場的火爆，昭示著未來一年樓價想降很難。一個無法回避的現實，就是開發商對房地產市場的盤算著眼於地方政府"土地財政"而發力。對於"房冷"，開發商之所以並不在乎，是因為他們判斷地方政府為瞭保持"地熱"，不會任由"房冷"這種不利於地方政府創收的趨勢延續下去，前不久曝出的某縣攤派公務員賣房就是一個極端案例。就房地產市場而言，土地投資能否最終轉化為財富要取決於房地產市場終端需求。中國城市化進程不可逆轉，大量人口向城市流動也不可逆轉，住宅供求矛盾並沒有發生變化。而"地王"頻現與樓面價上升卻有著直截瞭當的關聯，土地市場升溫，註定瞭在今後相當長的時間內，相關區域的房價仍然堅挺。在重要區域住宅供不應求的趨勢之下，預示著房價上漲周期很快到來。
毫無疑問，"房冷地熱"現象背後，透露出樓市多重風險暗流湧動的信號，一是房市冷遇反映出，高房價脫節市場有效需求；二是地價瘋狂上漲，助推房價上漲的預期；三是地價走高，警示土地已成為地方債風險敞口的"虛幻遮羞佈"；四是房價上漲動力增加，意味未來調控進一步的升級。
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2014開年 房冷地熱釋放樓市多重危險信號
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