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地價推高房價魔咒有望破解 樓市顯現拐點信號
從李嘉誠撤資開始，到隨後的王石、潘石屹出售旗下股份和項目，再到各地樓市投資客傳出的集中拋售，以及10月份各種房地產相關數據的反轉，直至十八屆三中全會上釋放的增加土地供應信號，這一連串的事實片段放在一起，似乎不再是那個"狼來瞭"的故事。
"目前，一線土地市場明顯過熱，各地地王頻出，這給後市帶來潛在風險。"國泰君安一位房地產分析師稱。
如今，這樣的市場熱度有望在十八屆三中全會後得到降溫。
十八屆三中全會公報提出，要建立城鄉統一的建設用地市場。房地產業內人士一直認為，如果這一設計能夠有力實施，土地供應能夠有效增加，那麼，"地價推高房價"的魔咒就有望得到破解。
對此，中金公司首席經濟學傢彭文生則有著更為直接的判斷：改革將加快房地產泡沫破裂。
中金公司的一份研究報告認為，過去十多年房地產價格快速上升的經濟社會基礎是地方政府土地供應壟斷，財稅扭曲，金融壓抑，社會保障不平衡帶來的收入差距擴大和儲蓄率上升，以及貨幣信用支持投資擴張的增長模式。
而此次結構改革正是針對這些扭曲因素，所以改革的推進深化將消除過去十多年房價快速上漲的經濟基礎。
不過，各方對於改革的深度和廣度無疑仍然處於理想狀態，房地產的市場化改革能否撼動已經居高不下的房價，負債整合仍要考驗本屆政府的執政能力和決心。
樓市的信號
"最近我們收到的房源掛牌信息明顯比前一段時間要多，"北京海淀區學院路一房屋中介門店經理告訴記者，"不少房主都抱著先掛一個價格試試看的心態，急售的情況不是很多。"
事實上，從10月中旬開始，北京二手房市場就開始傳出拋售的消息。一些地產從業人士開始建議業主拋售二手大戶型；一些多套房業主紛紛將名下三四套房產出售，然後一步到位換到地段、學區以及戶型等良好的小區中。
更為重要的是，某中介機構負責人對記者透露，由於中央堅決反腐的決心和中央領導財產公示所釋放的官員財產公示工作"玩真的"信號，使得很多官員身份的房主加快賣房，在這次拋售的房源當中，位置好和戶型大的改善性房源居多，可以很大程度上吸收市場上改善性購房者買新房的需求。
另一個有意思的信號是，記者調查發現，之前炒得火熱的亦莊某改善性樓盤，出現瞭蓄客不足的問題。亦莊某知名樓盤，原計劃11月底開盤，但是在11月上旬的時候，實際蓄客量仍然很差。由於位置較差，以及亦莊的剛需、改需求被融創楓丹壹號開盤吸收，亦莊炒得火熱的樓盤，11月份普遍沒瞭聲音。
"現在市區出現瞭很多性價比高的二手房源，對這些郊區項目的購房需求造成瞭虹吸效應。"上述中介負責人表示，接下來的2個月內，市區房源繼續增加，房價會下降，會對郊區的新盤帶來致命影響。
除瞭北京之外，深圳、上海、杭州、重慶等地都出現瞭投資客集中出售房源的現象。據記者在深圳多個中介瞭解到的信息，大投資客從8、9月開始紛紛拋盤，高位減持降低資產風險，深圳緹香名苑十多套四十餘平方米小戶型被房主一次性拋出。
而與這類拋售信息相對的是，購房者的購房熱情卻漸漸降溫。由於今年以來房價漲幅過大、銀行房貸收緊，加之近期北京、深圳、上海等多地政府均出臺調控措施控制房價等多種因素的出現，使購房成本有所增加，購房者觀望情緒油然而生。
"樓市正在醞釀明顯的過剩危機，從全國成交看，漲幅已經放緩，需求在高價下逐漸萎縮。"北京中原地產市場研究部總監張大偉表示。
根據國傢統計局最新發佈的數據，1-10月份，全國商品房銷售面積95931萬平方米，同比增長21.8%，增速比1-9月份回落1.5個百分點。
從庫存的角度看，10月末，全國商品房待售面積45361萬平方米，比9月末增加726萬平方米。其中，住宅待售面積增加448萬平方米。
而針對房地產景氣指數下滑，張大偉表示，該跡象表明樓市已經存在比較大的風險，後市調整的預期越來越強烈。
"京滬深等一線城市最近都出臺瞭各城市的調控細則，很可能會冰封2013年四季度市場，但因為在供應方面沒有有力措施，未來市場走勢依然很難出現改變。"張大偉指出，"三中全會已經釋放出增加土地供應、加快房源供給等方面的政策信號，這些政策可能會影響到2014年乃至2015年市場的發展方向。"
房企開始撤退
而對於房地產企業而言，市場層面反映出的供需變化與政策層面釋放出的改革信號，使得房企面臨著更為復雜的局面。盡管十八屆三中全會公報全文並未提及房地產，房企卻從公報的字裡行間觸及市場化改革的深意。
"從公報中，我們可以看出，對於房地產市場來說未來市場的作用會更加受到重視，而平抑房價的任務則通過增加土地供給來解決。"北京一傢大型品牌房企的負責人對記者表示。
"未來樓市的供應結構是低端有保障、中端有支持、高端有市場的三元供應體系，所以未來房企的業務模式也將更加多元化。"上述北京大型品牌房企負責人表示。
與此同時，記者發現，目前已經有一部分開發商有意將更多的註意力轉移到中高端市場。而這也意味著，未來滿足普通購房者自住需求的住宅價格將有望被拉低。
此外，對市場走勢敏感的開發商也已經開始尋找自己的退路，從國內市場中抽身。
這其中表現最為搶眼的當屬李嘉誠。從今年8月份開始，李嘉誠旗下的長江實業[簡介 最新動態]以及和記黃埔便相繼拋售上海陸傢嘴東方匯經中心OFC寫字樓和廣州西城房屋二胎 房屋二胎銀行有哪些都薈廣場和停車場。
中房信市場研究部總監薛建雄稱，李嘉誠是跨越周期投資的高手，選擇在現在的時間點退出，潛藏的信號說明他或許認為中國房地產市場已經進入高風險區間。
很明顯，地產大佬王石也從李嘉誠的動作中有所感悟。"精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業，這是一個信號，小心瞭！"王石在7.3萬元/平方米的農展館地王誕生時評論道。
當然，不僅隻是提醒，萬科[簡介 最新動態]近日被曝出拋售旗下杭州公司部分地產股權達30億元。據專傢分析，此舉意味著萬科資金退出房地產已經開始行動，是受李嘉誠的啟發，拋售房產準備過冬。
此外，近日有媒體稱，SOHO中國[簡介 最新動態]正為上海三個項目尋找買傢，其中包括虹口區的兩個商業項目以及靜安區的一個商住兩用復合設施。
不過，在眾多業內分析人士眼中，當下樓市高溫的始作俑者仍然是日益推高的地價。對於國內房地產市場而言，"地價推高房價"仍然是難以破解的魔咒。
"2002年以來中國的房價一路上漲，主要是由於中國經濟，尤其是土地制度中存在一些根本的體制性問題。"中國人民大學國傢發展與戰略研究院副院長陶然說。
十八屆三中全會公報提出，要建立城鄉統一的建設用地市場，這與十七屆三中會提出的"逐步建立城鄉統一的建設用地市場"有所區別。
"目前，一線土地市場明顯過熱，各地地王頻出，這給後市帶來不小的潛在風險。"國泰君安一位房地產分析師認為，十八屆三中全會在土地市場方面釋放的改革信號有望通過土地流轉擴大土地供應來降溫。
"失去對土地資源的控制權，地方政府要安排項目就會變得很困難，土地流轉之後，地方政府的土地收入會大幅降低，所以管理模式和利益調整都存在非常大的困難。"中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲如是說。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2013-11-17/08542498273.shtml
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