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  英國房產價值釋放計劃的另一個主要實現途徑是住房返還計劃。住房返還計劃也是實現住房剩餘權利的方式,但與終身抵押貸款不同的是,它的住房所有權發生瞭轉移。在這一計劃中,住房返還計劃公司購買或安排他人購買客戶的住房或住房上的部分權利。而客戶則可以繼續居住在住房中直到生命終結。客戶可以選擇一次性支取住房的價款,也可以選擇分期支取。但是一般情況下,在住房返還計劃中,客戶所得到的價款隻相當於住房市場價值的20%到60%。因為受讓人在客戶死前難以實現對住房的占有或再次出售住房。也是因為這個原因,客戶的年齡越大,所獲得的比例也就越高。

  約定還款額抵押貸款與前兩種貸款的區別就在於客戶在貸款之時就已經確定瞭還款時(客戶去世之時)的償還數額。這個償還數額不隨利率的變化而變化,但會受到客戶年齡和健康狀況等因素的影響。

  "以房養老"在我國剛剛受到關註,在英國卻早已形成瞭成熟的制度。"以房養老"解決的是房屋所有權人有生之年難以實現的問題。於是,英國解決這一矛盾的主要方式就被稱為"房產價值釋放計劃"。這一計劃著眼於在權利人有生之年實現房產的剩餘權利,即權利人死後遺留的權利,它是一個集商業運作與規范制約兩方面的二胎借貸 新竹缺錢急用哪裡借錢計劃。

  在復利抵押貸款中,客戶可以一次性支取資金,也可以分期支取或按需支取部分資金。在支取資金之後,資金使用的利息會自動累計到貸款本金之中,最後所有的本金及利息都在客戶死後,由住房的對價償還。這一方式雖然靈活方便,但是利息的累積將會非常迅速。比如,如果一個客戶貸款的數額是45000英鎊,年利率是7%的話,15年後要支付的本金利息合計124157英鎊,而25年後,這個數字將高達244235英鎊。

  英國房產價值釋放計劃的實現主要有兩種途徑:一個是終身抵押貸款;一個是住房返還計劃。終身抵押貸款與美國的反按揭有一定的相似性,但在具體的設計上存在差異。終身抵押貸款的核心要素是(1)客戶以住房為抵押物向融資人進行貸款;(2)客戶可以在住房中繼續居住;(3)在客戶死後或離開住房(可能是轉住養老機構)後,出售住房;(4)以住房出售的價款償還貸款本金及利息;(5)還款後的剩餘部分,依法繼承。終身抵押貸款具體可以分為復利抵押貸款、付息抵押貸款和約定還款額抵押貸款。

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英國:以房養老法律監管到位

  付息抵押貸款部分解決瞭復利抵押貸款的利息累積問題。在付息抵押貸款中,客戶也可以支付一定數量的資金,而與復利抵押貸款不同的是,客戶在貸款後,需要每月支付貸款的利息。這樣在償還貸款時,隻需要償還本金就可以瞭。而每月支付的利息隨著銀行的利率不同而變化,如果利率突然升高,對於養老金相對確定的老年人來說,可能償付有一定的困難。

  為保障客戶利益,房產價值釋放計劃委員會還制定瞭行業行為規范,內容主要包括:(1)客戶有權利終身居住在其住房中;(2)客戶必須得到對計劃簡單易懂的解釋;(3)客戶有權聘請律師以充分瞭解計劃的內容;(4)客戶有權將計劃轉移到其他適當的財產上,並不因此而違約;(5)每一個計劃都必須附加"無負面財產"保證,即貸款償還時的本息合計不得超過房產出售的價值,以保證客戶在去世時不會留下負資產。

  "以房養老"計劃的設計並不復雜,在通常商業環境中都是可以實現的,而其特殊性在於對老年人的保護,所以對"以房養老"計劃的監管成為瞭英國的重要問題。英國對房產價值釋放計劃的監管機構是房產價值釋放計劃委員會。這個委員會的前身是安全住房收入計劃委員會。20世紀80年代,人們對房產價值釋放計劃中的客戶保護和信息公開提出更多的要求,於是,1991年,英國安全住房收入計劃委員會成立瞭。它代表房產價值釋放計劃的提供方,並且為這一行業制定標準,保證所有的成員為客戶提供良好的保障。但是,這一委員會隻是代表作為成員的提供方,並不能形成統一的規范,於是,英國成立瞭房產價值釋放計劃委員會,以擴大管理范圍。

  房產價值釋放計劃委員會代表瞭房產價值釋放計劃市場中的所有提供方,它整合瞭安全住房收入計劃委員會的行業規范委員會。現在,這一委員會的成員都要遵守以下主要的義務:(1)維護公眾對房產價值釋放計劃的信任,以便退休時會選擇這一計劃;(2)在任何時候都要盡所有努力履行善意義務;(3)在所有交易中傳遞對這一計劃的良好預期;(4)保證利益沖突受到嚴格控制;(5)在任何時候都要盡到勤勉義務;(6)保證客戶利益的最大化。

內容來自sina新聞

  自從安全住房收入計劃委員會成立之後,其成員為英國50歲以上人群共計提供瞭27萬份財產計劃,融資規模達到121.2億英磅。其中,有105億英鎊通過抵押貸款的形式實現,16億英鎊通過住房返還計劃實現。

  除瞭"房產價值釋放計劃"之外,英國對以房養老還有更一般意義上的法律保障-信托。任何住房或其他財產所有人,都可以選擇將財產進行信托,並指定自己為受益人。這樣在自己死後的受益權可以形成一種"剩餘權利",並成為遺產處分的對象,也可以用作融資。但一般信托方式更適合更為教育部留學貸款富有的人進行傢產安排。

  從2000年到2004年,房產價值釋放計劃在英國得到瞭迅猛的發展,說明社會對這一計劃的需要非常強烈。而我國社會老齡化也日益嚴重,以房養老計劃的設計迫在眉睫。從英國經驗看來,隻有完善瞭對計劃提供方的監管,真正可以保障老年人權益,這些計劃才是可行的。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-10-15/08152451476.shtml
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