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SOHO 綠地 萬達地產商編織海外金籃子
資料圖
中國地產商大規模在歐美金融中心城市收購地產和物業項目，其軌跡恰與中國富人的海外投資潮吻合
嗅覺敏銳的潘石屹、張欣夫婦前往曼哈頓尋找物業的時候，同2胎房貸銀行利率比較怎麼貸款比較會過件行們就狐疑，國內房地產的生意不好做，難道海外能找到投資機會嗎？
這的確隻是一個序幕。5月31日，張欣傢族在美國購置通用汽車大廈40%物業的交易塵埃落定。接下來的時間裡，綠地、萬達等房企紛紛宣佈自己高達百億的海外投資計劃。
他們已經不再簡單地進行住宅項目開發，而是一面用住宅項目去接住自己熟悉的中國移民手中的財富，一面去持有由自己親手打造的、位於國際金融中心核心區域的頂級商業物業。以往，中國房企在海外投資地產，就像是買金子，投資屬性明確、單一，而今他們是先買下金子，再把金子打造成一個"籃子"，然後再讓國內的富人往這個籃子裡放金雞蛋。
"正是因為這一動機和模式，中國人已成瞭國際房地產市場交易的生力軍。他們的購買數量和交易讓人為之側目。"世邦魏理仕(CBRE)中國區主席蒲敬思(Chris Brooke)告訴《中國企業傢》。
大動作
一年前的夏天，潘石屹與張欣就走在曼哈頓街頭去尋找中意的企業總部大樓。
最終他們選定瞭美國通用大廈。外媒報道指出，張欣傢族聯合巴西Safra傢族財團成員Moise，以7億美元的代價購入這幢大廈40%的股權。交易對手方主要為中東財團與迪拜皇室傢族成員。其中，中東財團通過高盛集團代理成交，而迪拜皇室所持股權則通過世邦魏理仕成交。
市場尤其關註的是，這起交易是傢族的名義，而非潘張兩人共同經營的商業地產公司SOHO中國(00410.HK)。有知情人士告訴《中國企業傢》，張欣傢族的此次交易是為瞭分散財富風險而進行的跨境資產配置，與公司經營無關。也正因為如此，他們被建議購入標的40%的股份，以繞開美國政府在稅法方面的有關規定。"一旦股權交易比例超過50%或是單一控股，買傢將被征以重稅。"
《中國企業傢》就此事問詢世邦魏理仕中國區主席兼行政總裁蒲敬思。但由於在這起交易中，世邦魏理仕代表的是賣方的利益，蒲未對此個案明確表態。但他認為，海外地標性建築顯然能夠滿足中國買傢對"金籃子"的種種要求，"這是很明智的選擇"。
盯住瞭海外市場的還有綠地集團。7月，綠地集團連續宣佈瞭兩起海外投資計劃。其一是與全球最大酒店管理集團之一的西班牙MELIA集團簽署酒店資產置換諒解備忘錄；其二則是從全球前十大公共基金"加州教師退休基金"收購洛杉磯中心城區大都會項目。兩項交易涉及總投資高達77億元人民幣。
綠地集團在海外的投資不止於此。3月，它剛剛與加拿大基金Brookfield就澳大利亞悉尼CBD區域一幢辦公樓及一幢歷史保護建築達成開發協議，計劃投資超過26億元。短短4個月時間裡，綠地集團海外投資總額就已超過100億。
綠地沒有像萬科一樣，在陌生的市場選擇有實力的本地企業來合作，他們或是收購舊的物業進行改造，或是直接購置土地開發。
其背後的原因是，董事長張玉良堅持海外投資的速度一定要快。
"原則上不會考慮同當地開發商合作。"張玉良在采訪中表示，"因為節奏不一樣，他們節奏太慢。"他表示，隻要條件具備，綠地在海外項目三個月就要開工-其在悉尼項目的速度令當地政府也瞠目結舌。綠地速度還體現在收購方面："我們不會談一個項目談兩年。兩個月，談不下來就換項目。"張玉良說。
其它開發商也不甘落後，萬達在今年6月宣佈將在英國泰晤士河畔投資7億英鎊打造超豪華的五星級酒店。外媒報道指出，萬達是以9000萬英鎊的代價，從愛爾蘭開發商Green Property手中購得瞭這一項目。而世邦魏理仕也為這一起交易提供瞭咨詢服務。接下來的時間裡，萬達與綠地等開發商依舊會在海外尋找項目。除去門戶城市如倫敦、紐約，他們的目標也包括洛杉磯、舊金山，以及亞太地區華人聚集城市。
擠到海外的需求
撩撥中國開發商心弦的，是來自中國的新移民，張玉良認定這是海外投資難得一見的窗口期，綠地要率先搶占這個市場。
從2008年起，中國私人財富增加的速度與規模，用世邦魏理仕研究部中國區執行董事陳仲偉的比喻就是讓人"目瞪口呆"。
根據貝恩咨詢與招商銀行聯合發佈的《中國私人財富報告》(2009-2013)整理發現，中國億萬富豪的數量與可支配的財富總量，在過去4年時間裡增長瞭4倍多。
截至2012年，中國有70萬名高凈值人士(可投資資產超過1000萬元人民幣)，他們可投資財富達到22萬億；其中，4.3萬名超高凈值人士(可投資資產超過1億元人民幣)可投資財富總額則達到6萬億。
"把雞蛋放在不同的籃子裡"是常識，但由於國內投資渠道狹窄，再加上中國人特有的投資偏好，房地產依然是其最重要的資產配置方式。
2011年，樓市調控轉嚴，地方細則出臺，高凈值人士做出瞭第一輪調整，其投資思路是轉向持有商鋪，或是直接投資房地產。
他們開始對國內住宅市場持觀望態度，甚至減持住宅去購買商鋪或是通過信托、基金等來間接參與房地產投資。但這些分散財富風險的手段，根本無法抵禦政府"強有力的手"。
中國的高凈值人士們一直密切關註產業環境變化。2012年末，新一屆政府對房地產的態度已非常明晰：支持城鎮化與保障性住房建設。同時，繼續限制投資性住房需求：推動房產稅等針對住宅持有環節政策，增加瞭投資性房產的成本與風險；約束信托、基金等高收益理財產品，房地產投資的渠道被進一步收緊。這一產業生存環境導致偏好投資房地產的高凈值人群做出瞭新的選擇。
"原先大傢想的是"創造更多的財富"。"貝恩咨詢公司全球合夥人曾麗春告訴《中國企業傢》，"但是在2013年開始，財富保障一躍成為首要目標。"
據曾麗春介紹，她們調查的樣本中僅有10%左右的人會傾向於高風險、高回報的投資，絕大多數的高凈值人士隻追求穩健收益。但國內房地產已經無法提供這樣的選擇，住宅已經步入平穩增長時代，他們繼續持有或是選擇退出都會感受到政策阻力。
而在商業地產方面，"國內優質投資級物業的存量並不多。"蒲敬思對此毫不諱言。
所謂優質物業，如果以國際頂級物業作為參考的話，除去樓宇品質、建築規模之外，還要看它能否吸引知名財團乃至跨國公司入駐。它們往往能夠折射出一個城市的發展歷程，承載城市歷史記憶。
但在中國，鮮有物業可以達到這樣的標準。充斥於各個城市之間商業項目的投資回報率並不高。即便在上海的核心地區投資一個物業，收益隻能有4%-5%，但在紐約或是悉尼，則可能達到6%-7%。商業物業本身需要漫長的培育與運營期，但熱炒之下價值已經被透支，估值遠高於歐美的優質物業；在價格與產品質量上，都令人難以接受；而且，因為前幾年的過度投資，中國二線城市的商業地產已經出現因過量供給而帶來的風險。尤其是一些城市打造的新區CBD，其空置率令人咋舌。
新一屆政府對房地產態度，對於國內的開發商而言，則是令住宅客戶群進一步分化甚至分割開來。其中一端是剛性需求。城鎮化過程中，數以億計的農民身份將發生轉變。他們將構成廣泛的、以中低端產品為主的需求群體。
不過，城鎮化若想成功推動，需要根本性制度變革，這就必須觸及戶籍與土地制度。這絕非一朝一夕之功。而且，上一輪大規模進軍三、四線城市造成的供給過剩尚未完全消化。付出昂貴代價之後，開發商不得不重回"北上廣"。然而，"北上廣"高凈值人群卻在計劃出走。曾麗春告訴本刊，"國內實業經營比以前更困難，他們不想那麼累瞭，不想像十年前那樣打拼。另外，他們對於國內的市場與法律走向非常不確定。"上述貝恩與招商銀行發佈的《中國私人財富報告》顯示，國內已有70%的高凈值人士在考慮或是已經完成自己、至少是重要傢庭成員進行海外移民。
這部分人的出走將市場轉移到海外。世邦魏理仕研究部中國區執行董事陳仲偉根據私人財富報告進一步做出估算。他認為高凈值人群有可能把5%的可投資資產投向海外房地產市場。這意味著，中國高凈值人群在海外投資房地產的規模可達1.1萬億。其中，億萬富豪手中的市場容量至少為3000億。
不能放過這樣的機會，國內的房地產開發商開始與客戶一起出走。
新模式
7月，中國平安集團以2.6億英鎊的代價將倫敦地標性建築勞埃德大廈(Lloyd"s Building)收入囊中。
&房貸二胎年息貸款全省皆可處理emsp;勞埃德大廈由國際知名建築師理查德·羅傑斯設計，建成至今已經有27年的歷史。這座以高科技風格著稱的大廈不僅是倫敦最為知名的建築之一，同時還附有勞埃德保險(放心保)公司近20年的租約，年租金高達1600萬英鎊。
這正是中國買傢尋找的理想投資對象。在歐美，類似地標性建築非常多。但在國內，極難有這樣的案例出現。這主要是因為，少數如北京國貿這樣的優質物業是掌握在開發商手中的。中國房地產行業尚未經過經濟危機的洗禮，開發商自然不舍得賣掉，機構也沒有接手的機會；至於那些充斥各個城市新區CBD之間、大量尚未運營發展起來的商業物業，它們卻是賣不掉。
而國外情況恰好相反，頂級商業物業並非掌握在開發商手中。在歐美地區這樣成熟的房地產市場上，沉淀下來的地標性建築，大多由海外機構投資者持有，運營獲利。
開發商在海外要參與完全不同的遊戲，最初中國高凈值人士投資海外物業以住宅為主，他們選擇的城市為香港、新加坡以及悉尼等亞太地區門戶城市，萬科、碧桂園等房企也跟隨自己的客戶出海，主要以開發住宅為主，投資規模有限。
或許，開發商們也沒想過中國富人階層意願轉變如此之快。如今，隨著轉移財富、分散風險的意願加強，一個理想的、可供分散財富風險"金籃子"的特點至少應包括：穩定經濟、政治環境，更活躍的金融市場，和可以帶來長期穩定現金流的項目。如在紐約、倫敦等發達地區的門戶城市的地標性建築。
是時候做出反思，並迅速參與其中瞭。"21世紀優秀的企業一定是全球視野，國際化。"萬科出海時，王石在微博上這樣寫道。
房地產被認為是"本地化"的行業。業內看來，貿然進入不熟悉的國度，是很冒險的行為。也因此，萬科在美國從一開始就選瞭與當地的龍頭企業鐵獅門合作的方式。
作為一個已經非常成熟的住宅開發商，萬科的目的並不是像鐵獅門學習如何在異地進行開發，而是如何進行資產管理，這顯然是戰略層面更深遠的考量。萬科與美國企業的合作，將使得他們能夠成功繞過當地復雜稅法的限制，在不用支付重稅的情況下擁有項目的控制權。
雖然方式上與萬科截然不同，但戰略上張玉良與王石是一致的，他堅持綠地快速占領中國移民市場，更長遠的用意是為集團的全球化開辟道路，"如果先把這個市場搶到手中，日後綠地參與全球市場會更容易。"
在海外，開發商們希望能夠打通投資、融資雙軌道。畢竟，兩條腿走路才會走得更快、更穩。他們先是在香港地區搭建海外融資平臺：萬科收購南聯地產，而綠地、萬達也在香港分別購入殼公司盛高置地、恒力商業地產。
這種用巨額資金叩開海外大門的方式，隻能是綠地、萬達這樣的一線房企才能依靠實力和品牌捷足先登。
值得一提的是，除去自主開發之外，綠地還找到另一種辦法去實現打造金籃子的想法：資產置換。在董事長張玉良看來，北美和歐洲的資產估值正處於低谷，再加上人民幣不斷升值，這是難得窗口期。張玉良在采訪中表示，目前海外優質資產估值大幅縮水，國內物業估值卻處於高位，"這個時候就要拼命換。"他說。
在上文提及的綠地與西班牙酒店MELIA的資產置換中，這兩個酒店項目位置良好，尤其是馬德裡酒店距離"皇宮邊上300米"。張玉良表示，這兩個項目如果在北京、上海，其資產評估價值應該在5萬-6萬元/平米。但受歐債危機等因素影響，其與綠地資產置換過程中的評估報價僅在2萬-2.5萬元/平米區間內。
"它的資產相當於縮水一半，不換的人豈不是傻子嗎？"張玉良說。
拿下"金礦"之後，下一個關鍵步驟是如何把他們打造成"金籃子"。這一次，開發商們的投資計劃正向國外成熟模式靠攏：在門戶城市的核心地段，打造頂級物業，由自己持有運營。
不過，綠地、萬達這樣自主開發的開發商來說，他們也要面臨各種挑戰。陳仲偉告訴本刊，中國開發商在海外將首先面對人才問題。除非當地的精英能夠確認企業將會長期留在當地進行投資，否則他們很難加入到中國的團隊之中。就算開發商決定長期留在當地進行開發，也要付出遠高於市值的薪酬才能吸引人才加入。
"在國外，最大的困難就是核心人才的缺乏。"張玉良並不否認這一點，"但僅就我個人而已，我覺得市場是最難把握的。"
另一個需要考慮的因素則是資金安排。張玉良對《中國企業傢》表示，綠地海外投資所需資金，將主要在海外解決，除去靠銷售回籠部分現金之外，還將從包括銀行、專業機構處取得資金支持。他還透露，綠地將於今年8月以4%左右的年息發行二十幾個億的美元債。在他看來，"海外融資現狀非常簡單，而且成本非常低。"
綠地還將利用此前在香港收購的殼公司盛高置地來幫助其獲得資源，並嘗試各種新型融資方式，包括以債抵股。
開發商這一輪佈局從香港到美國，如今又來到英國倫敦。這個地位越來越重要的國際金融中心城市，同時有著更開放和安全的政治與經濟環境，被視為最安全的避風港。這使得它近期成為大宗房地產交易中心。在這裡，中國開發商遇到瞭來自中東、歐洲甚至北美投資界的對手。此時，他們擁有的巨額資金讓他們脫穎而出。
"我相信在過去它的重要性可能還不如紐約，但是現在可以說是與其平起平坐瞭。"陳仲偉告訴《中國企業傢》。陳此前曾任職於法國巴黎銀行和摩根大通證券研究部。在金融全球化時代，倫敦恰好連接瞭亞太與美國。"香港下午四點鐘收市後，倫敦則剛剛開始運作，這之後你可以來到紐約繼續交易。"香港/東京-倫敦-紐約，構成瞭一個24小時不停息的環球金融市場。"陳仲偉表示。
中國房企的這一輪海外佈局，將與全球金融中心24小時不間斷的交易軌跡重合。
這僅僅是故事的開篇。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-23/08302380643.shtml
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